Theo Luật sư Trần Thị Phương Trang (Công ty luật TNHH Kiến Việt), về bản chất, hình thức cho thuê căn hộ, mặt bằng kinh doanh tại các chung cư chính là hoạt động kinh doanh cho thuê tài sản. Do đó, cá nhân, tổ chức cho thuê phải đóng thuế dựa trên tổng doanh thu trong năm. 

Luật sư Trần Thị Phương Trang.

Để làm rõ vấn đề trên, Luật sư Trần Thị Phương Trang đã chia sẻ với VietNamNetvề hình thức kê khai, nộp thuế khi cho thuê căn hộ, mặt bằng kinh doanh tại chung cư đối với cá nhân, hộ kinh doanh hoặc tổ chức, doanh nghiệp. 

Thu thuế cho thuê căn hộ có mới? 

Đề xuất thí điểm thu thuế từ hoạt động cho thuê căn hộ, mặt bằng kinh doanh tại 6 chung cư của Cục thuế TP.HCM vừa qua không phải quy định mới. Đây là động thái nhằm tăng cường công tác quản lý, chống thất thu thuế trong lĩnh vực kinh doanh này. 

Bởi hình thức thu thuế từ hoạt động cho thuê tài sản đã được thể hiện trong các văn bản pháp luật về thuế như Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN), Luật Thuế Giá trị gia tăng (GTGT), Luật Quản lý thuế… 

Việc tăng cường quản lý về thuế của cơ quan Nhà nước là điều cần thiết, tuy nhiên không nên “siết” ở một vài lĩnh vực hoặc địa phương nào vì dễ dẫn đến sự không công bằng trong xã hội và tâm lý so sánh giữa người dân. 

Do đó, công tác chống thất thu thuế cần được thực hiện đồng bộ và tránh việc tận thu đối với cá nhân, hộ kinh doanh nhỏ lẻ, nhất là trong thời kỳ dịch Covid – 19 như hiện nay.

Doanh nghiệp cho thuê phải nộp những loại thuế gì? 

Cho thuê căn hộ, mặt bằng kinh doanh tại các chung cư được xem là hoạt động kinh doanh cho thuê tài sản. Vì vậy, tổ chức, doanh nghiệp cho thuê phải chịu thuế TNDN và thuế GTGT. 

Cụ thể, đó là 20% thuế TNDN và 10% thuế GTGT, trừ trường hợp thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, khi đó mức thuế phải nộp là 10% thuế TNDN và 5% thuế GTGT. 

Cá nhân cho thuê thì nộp thuế như thế nào? 

Đối với cá nhân, hộ kinh doanh, theo quy định về pháp luật thuế, cũng phải kê khai và nộp thuế dựa vào tổng doanh thu trong năm. 

Nếu tổng doanh thu trong năm dương lịch (tính từ ngày 01/01 đến ngày 31/12) dưới 100 triệu đồng thì không phải nộp thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế GTGT. 

Trường hợp doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì sẽ phải nộp thuế TNCN và GTGT. Khi đó, cá nhân, hộ kinh doanh phải nộp 5% thuế TNCN và 5% thuế GTGT. 

Ví dụ ông A. cho thuê căn hộ trong thời gian từ tháng 10/2020 đến tháng 12/2021 với giá 10 triệu đồng/tháng. Năm 2020, doanh thu của ông A. là 30 triệu đồng (từ tháng 10 đến tháng 12), do đó không phải nộp thuế. 

Thế nhưng trong năm 2021, ông A. có doanh thu 120 triệu đồng (từ tháng 1 đến tháng 12) nên phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT từ hoạt động cho thuê căn hộ nói trên.

Doanh thu cho thuê căn hộ trong 1 năm dương lịch hơn 100 triệu đồng, cá nhân mới phải nộp thuế.

Hai người cùng sở hữu căn hộ cho thuê,  thì cả hai đều phải nộp thuế? 

Ví dụ ông A. và bà B. đồng sở hữu căn hộ, cả hai thống nhất cho thuê căn hộ đó với giá 120 triệu đồng/năm, tính theo năm dương lịch. Ông A. là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. 

Trong trường hợp này, ông A. thuộc diện phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT trên tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê căn hộ với doanh thu tính thuế là 120 triệu đồng. 

Người cho thuê nhà, sau đó đi thuê nhà khác được khấu trừ thuế không? 

Hiện nay, có một vấn đề bất cập là cá nhân cho thuê tài sản phải kê khai thuế theo phương thức thuế khoán hoặc cho từng lần phát sinh. Họ không được lựa chọn kê khai và nộp thuế theo phương thức khấu trừ như doanh nghiệp. 

Do đó, đối với cá nhân, các chi phí bỏ ra hoặc cho thuê căn hộ rồi sau đó đi thuê lại ở một nơi khác thì không được khấu trừ đối với chi phí mình bỏ ra. 

Có tình trạng cho thuê hai giá

Nhằm hạn chế thấp nhất mức thuế phải nộp, hiện nay có tình trạng người cho thuê ký hai hợp đồng với khách. Một hợp đồng thể hiện giá thuê thực tế và một hợp đồng có giá thuê thấp hơn để nộp trong hồ sơ khai thuế.

Theo Nghị định số 125/2020/NĐ-CP, việc sử dụng chứng từ không hợp pháp; sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm, số tiền thuế được hoàn… được xem là hành vi trốn thuế. 

Khi đó, người vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 1 - 3 lần số thuế trốn, buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Ngoài ra, hành vi trốn thuế còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Ngoài ra, khi có cơ sở thấy việc khai thuế không đầy đủ, trung thực, chính xác, cơ quan thuế thường yêu cầu người kê khai nộp hồ sơ kê khai bổ sung, nếu không thực hiện thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế đối với cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh. 

Đánh thuế cho thuê căn hộ chung cư: Cả chủ lẫn khách đều… khó

Thu thuế từ hoạt động cho thuê căn hộ và mặt bằng kinh doanh tại chung cư không mới, nhưng cách thức thực hiện sao cho tránh thất thu và đảm bảo sự công bằng là vấn đề đang được quan tâm.

Nêu tại Báo cáo kết quả kiểm toán năm 2020, đánh giá về chương trình NƠXH tại Hà Nội và TP.HCM, KTNN cho biết cả 2 địa phương đều thực hiện chưa đạt mục tiêu đề ra. Trong đó, Hà Nội chỉ đạt 16% tổng diện tích sàn; TPHCM đạt 69% so với kế hoạch.

TP.HCM lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt chủ trương đầu tư một số dự án NƠXH khi chưa có trong kế hoạch. Cụ thể, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 đã gồm 9 dự án được chấp thuận đầu tư từ năm 2014 trở về trước và xây dựng hoàn xong năm 2017. Chưa kể, 22 dự án đã được chấp thuận đầu tư trước khi có Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2025.

Còn tại Hà Nội có 25 dự án đã được duyệt chủ trương đầu tư nhưng chưa có trong danh mục dự án phát triển NƠXH kèm theo kế hoạch.

Tại TPHCM, một số dự án được hoán đổi 20% diện tích đất để phát triển NƠXH bằng một khu đất khác không có trong quy định như Khu dân cư và công viên Phước Thiện, Khu dân cư Hoàng Nam ở phường An Lạc quận Bình Tân

Ngoài ra, các đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đô thị, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 trên địa bàn quận 9, 12 và Bình Tân của TPHCM không xác định cụ thể vị trí khu vực để phát triển NƠXH. Hà Nội chưa xác định rõ quy mô quỹ đất dành cho NƠXH tại mỗi phân khu quy hoạch. Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 có quy mô từ 10ha trở lên có tỷ lệ bố trí đất ở NƠXH chưa đạt nguyên tắc dành bình quân 25% diện tích đất ở theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân TP.Hà Nội.

Cũng theo KTNN, một số dự án tại TPHCM được hoán đổi 20% diện tích đất để phát triển NƠXH bằng một khu đất khác không có trong quy định như Khu dân cư và công viên Phước Thiện, Khu dân cư Hoàng Nam ở phường An Lạc quận Bình Tân.

Bên cạnh đó, KTNN cho biết, việc cho phép nộp bằng tiền thay cho việc bắt buộc dành quỹ đất 20% phát triển NƠXH đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10ha là không phù hợp với quy định của khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013.

TP.HCM và Hà Nội chưa có hướng dẫn, quản lý, đôn đốc các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nộp số tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng NƠXH.

Dự án NƠXH Trung Văn do NHS làm chủ đầu tư chưa thi công đã xuất hiện tràn lan thông tin quảng cáo, rao bán suất "ngoại giao" thu tiền chênh

KTNN cũng chỉ ra rằng, việc lập, thẩm tra, phê duyệt dự toán chưa chính xác về khối lượng, đơn giá, chưa xác định rõ diện tích chung, riêng, phương án tài chính còn sai sót làm ảnh hưởng giá bán, cho thuê.

Tại TP.HCM, KTNN kiến nghị các chủ đầu tư giảm giá trị dự toán 83 tỷ đồng đối với 5 dự án được kiểm toán chi tiết. Hà Nội cũng phải giảm chi phí quyết toán dự án đầu tư 5,2 tỷ đồng; giảm chi phí đầu tư trong phương án tính giá bán, cho thuê 17,2 tỷ đồng; yêu cầu chủ đầu tư kiểm tra, xác định khi quyết toán dự án 1,2 tỷ đồng đối với 3 dự án được kiểm toán chi tiết.

Đồng thời kiến nghị một số chủ đầu tư xác định lại chi phí đầu tư khi quyết toán các dự án đảm bảo chính xác, phù hợp với quy định làm cơ sở để xác định giá bán, cho thuê, thuê mua NƠXH.

Kết quả kiểm toán còn cho thấy một số tồn tại, bất cập về cơ chế, chính sách như chính sách ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án NƠXH.

Cụ thể, cơ chế ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP còn chưa thống nhất với Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Bán sai đối tượng, ở sai mục đích

Đáng chú ý, tại 5 dự án được kiểm toán chi tiết ở TP.HCM có 85 trường hợp người được mua, thuê NƠXH có dấu hiệu đã có nhà ở; 64 trường hợp người được mua, thuê NƠXH có giao dịch ủy quyền về NƠXH.

Tại 2 dự án ở Hà Nội được kiểm toán chi tiết có 122 khách hàng được mua, 16 khách hàng được thuê NƠXH sử dụng không đúng mục đích.

Từ nhiều năm nay, báo chí từng phản ánh rất nhiều về tình trạng NƠXH bán sai đối tượng sau đó những người này bán lại và hưởng giá chênh.

Khu "đất vàng" TQ5 (2) ở thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, Hà Nội không bố trí NƠXH. Trong khi đó, một số sàn bất động sản tự nhận đang phân phối nhà ở tại dự án TQ5, giá nhà ở thấp tầng tại đây thấp cũng trên 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm chi phí xây dựng

Trước đó, Theo kết quả kiểm toán hoạt động chương trình nhà ở xã hội (NƠXH) của Hà Nội giai đoạn 2015-2018, đánh giá về việc phối hợp của các cơ quan chức năng trong việc phát hiện xử lý đối với các trường hợp vi phạm muc đích sử dụng NƠXH, KTNN chỉ ra rằng, các quy định hiện hành chưa rõ về trách nhiệm theo dõi, phát hiện và xử lý đối với các trường hợp vi phạm mục đích sử dụng, không đảm bảo giải quyết được đầy đủ các trường hợp vi phạm mục đích sử dụng, không để cập cơ chế phối hợp, trao đổi và cung cấp thông tin giữa các cơ quan chức năng (Sở Xây dựng, Công an). Đồng thời không ràng buộc được trách nhiệm kiểm tra, giám sát của chủ đầu tư dự án NƠXH.

“Sở Xây dựng Hà Nội chưa cung cấp được các kế hoạch kiểm tra cũng như phát hiện xử lý trường hợp vi phạm mục đích sử dụng NƠXH theo chức năng nhiệm vụ được giao” – KTNN nêu.

Từ đó, Kiểm toán kiến nghị UBND TP chỉ đạo các cơ quan, đơn vị có liên quan thanh, kiểm tra rà soát để đảm bảo các dự án nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích. Bên cạnh đó, cần xử lý các đối tượng mua dưới dạng công chứng hợp đồng ủy quyền toàn diện hoặc đã có nhà, không phải thu nhập thấp vẫn được mua nhà xã hội.

Mới đây, nêu tại báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2021, Bộ Xây dựng cũng lưu ý các địa phương về nội dung báo chí phản ánh tại một số tỉnh/thành phố như TP. HCM, Hà Nội… xuất hiện hiện tượng trên các trang thông tin về bất động sản, rất nhiều đơn vị môi giới bất động sản đã mạo danh chủ đầu tư rao bán, tìm đủ mọi cách lừa người mua đặt cọc NƠXH.

Có thể kể đến như tại chung cư NƠXH thuộc dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu (tên thương mại NHS Trung Văn) tại ô đất HH – 02A Đông Nam đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Dự án được quảng cáo do liên danh Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng số 4 làm chủ đầu tư.

Thời gian qua, theo thông tin từ môi giới, ngoài giá của chủ đầu tư trình sở duyệt khoảng 17 - 17,5 triệu đồng/m2, thì có 2 gói để khách hàng lựa chọn. Gói thứ nhất, khách không chọn căn hộ, chỉ chọn căn 69,8m2 thì phải đóng thêm 140 triệu đồng. Còn nếu khách muốn chọn số căn, tầng thì phải đóng tiền chênh từ 180 - 250 triệu đồng/căn. Riêng đối với căn to, lô góc thì khách đóng chênh 330 triệu đồng.

Trong khi đó, theo xác nhận của chính quyền địa phương, dự án NHS Trung Văn chưa được cấp giấy phép xây dựng. Thế nhưng, ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều công ty đã rầm rộ quảng cáo, rao bán căn hộ và được cho là đã thu tiền cọc của khách hàng cho các suất "ngoại giao".

Hay ở dự án NƠXH Thượng Thanh của Công ty CP BIC Việt Nam và Him Lam Thủ đô, dự án NƠXH tại ngõ 214 Nguyễn Xiển (Hà Nội) “cò” vẫn đua nhau rao bán chênh dù Sở Xây dựng chưa công bố thông tin mở bán, chưa nhận hồ sơ.

Liên quan đến quỹ đất NƠXH, vừa qua, UBND TP Hà Nội có văn bản chỉ rõ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng để bán, xây dựng công trình bãi đỗ xe tại khu đất đấu giá TQ5 (2), thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm có nguồn gốc đất do trúng đấu giá không bố trí NƠXH. UBND Hà Nội đã giao Sở Xây dựng dự thảo văn bản của thành phố báo cáo Thủ tướng Chính phủ về trách nhiệm nghĩa vụ phát triển NƠXH tại dự án trên và các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tương tự.

Thuận Phong

Khan hiếm nhà xã hội, Bộ Xây dựng cảnh báo chiêu lừa đặt cọc 'chốt' suất mua

Theo Bộ Xây dựng, thời gian gần đây xuất hiện hiện tượng trên các trang thông tin bất động sản, rất nhiều đơn vị môi giới đã mạo danh chủ đầu tư rao bán, tìm đủ mọi cách lừa người mua đặt cọc nhà ở xã hội (NƠXH).

Xem ngay lịch thi đấu World Cup 2022 hôm nay mới nhất tại đây!

“Tôi từng tham gia vào nhiều bữa tiệc Halloween, nhưng năm nay tôi quyết định sẽ trải nghiệm lễ hội này một cách lặng lẽ do thảm kịch giẫm đạp năm ngoái. Tôi nghĩ rằng thật khó có thể tận hưởng lễ Halloween ở khu Itaewon”, anh Kim Hyung-seok trả lời phỏng vấn khi cùng bạn gái đi chơi ở Itaewon.

Cảnh sát Seoul cùng nhiều ban ngành chức năng có liên quan khác những ngày qua đã triển khai các phương án nhằm kiểm soát đám đông người dân tới các khu vui chơi, nhằm tránh khả năng thảm kịch tái diễn. Cảnh sát đã cho lập hàng rào ở những con hẻm dẫn vào ga tàu điện ngầm Hongdae để người dân có thể đi bộ dễ dàng hơn.

Yonhap cho hay, thảm kịch giẫm đạp Itaewon đã xảy ra vào đêm Halloween 29/10/2022 khi có quá nhiều người tụ tập tại một khu vực chật hẹp. Vụ việc này khiến 159 người thiệt mạng và hơn 200 người khác bị thương.

Một cuộc điều tra về thảm kịch Itaewon được tiến hành từ ngày 1/11/2022, với sự tham gia của 501 điều tra viên. Đối tượng bị điều tra chủ yếu là cảnh sát và các cơ quan phụ trách khu vực Yongsan thuộc thủ đô Seoul.