Bối rối với bảo lãnh dự án bất động sản

- Quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai đang gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) và nguy cơ khách hàng phải mua nhà giá cao.

Lo ngại BĐS tăng giá

Mặc dù ngày 1/7 tới sẽ thực hiện quy định bảo lãnh ngân hàng – Bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai,ốirốivớibảolãnhdựánbấtđộngsảhôm nay ngày mấy tuy nhiên đến thời điểm này giới kinh doanh bất động sản vẫn lo lắng.

Không bác bỏ tất cả, Hiệp hội BĐS TP. HCM cho rằng, ưu điểm của quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giúp hạn chế rủi ro cho khách hàng. Quyền lợi của khác hàng được đảm bảo đối với những dự án không xây dựng đúng quy trình, tiến độ. Tuy nhiên, quy định trên vẫn còn nhiều bất cập, vô hình trung gây khó khăn cho DN.

Toàn cảnh buổi hội thảo

Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM lý giải, quy định này làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đơn cử, dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng, tổng trị giá chung cư là 100 tỷ đồng. Theo quy định bảo lãnh ngân hàng hiện nay, muốn được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải có 100 tỷ động đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh. Trường hợp, nếu không có100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế.

“Tiền đầu tư vào một dự án BĐS rất lớn. Thường phải mất hàng trăm tỷ đồng, hàng ngàn tỷ đồng. Ngoài số tiền đầu tư cộng với tiền ký quỹ bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỷ đồng/năm. Cứ áp dụng hình thức này thì làm sao DN kham nổi”, ông Châu băn khoăn.

Nhìn từ quy định bảo lãnh ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành lo ngại, dự kiến giá BĐS tăng lên từ 5 – 7% vì phí bảo lãnh sẽ làm tăng chi phí đầu vào tăng. Để tránh quy định này, ngoài bung hàng ra sớm DN có thể “bắt tay” với khách hàng ký bán lùi ngày lại trước ngày 1/7. Như vậy, DN tránh được phí bảo lãnh, còn người mua không phải mua giá cao.

“Áp dụng quy định này thị trường sẽ rối ren lên. Đặc biệt, không thể tránh khỏi nguy cơ gây sốt trong ngắn hạn do không đủ nguồn cung dẫn đến tình trạng sốt ảo”, ông Nguyễn Đình Trung, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh nêu quan điểm.

Mong không phải thế chấp từ việc bảo lãnh

Đề cập đến những bất cập về quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai đại diện một số DN cho rằng, nếu chọn giải pháp thế chấp thì gần như là không thể xảy ra được. Tránh những tác động không hay vào thị trường BĐS, giải pháp tốt nhất hiện nay chính là bảo lãnh bằng chính dự án đó, nguồn thu đó.

Quy định bảo lãnh dự án BĐS góp phần tăng giá nhà ở.

Trả lời thắc mắc của DN BĐS, Ngân hàng nhà nước chi nhánh TP. HCM cho hay, hoạt động bảo lãnh của ngân hàng cũng là một hình thức cấp tín dụng, nghĩa là phải có tài sản thế chấp. Song, tại TP. HCM các ngân hàng thương mại áp dụng quy định thoáng hơn. Cụ thể, ngân hàng cho vay tín chấp hoặc thông qua việc bảo lãnh của quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa. Ngoài ra, đại diện Vietcombank TP. HCM cho rằng: “Thế chấp và ký quỹ 100% là không bắt buộc. Ngân hàng thường xem xét khách hàng sau đó xem lịch sử 5 năm có nợ xấu không và nợ cần chú ý không? Nếu DN tốt thì không cần phải thế chấp, không cần phải ký quỹ”.

Riêng mức phí báo lãnh, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng nhà nước chi nhánh TP. HCM giải thích: “Phí bảo lãnh do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận chứ ngân hàng nhà nước không quy định. Hiện nay, các sản phẩm của ngân hàng đưa ra rất cạnh tranh từ lãi suất, phí… Phí bảo lãnh này dễ dàng chập nhận, thấp nhất là 0,5 – 2,5%/ năm. DN nên tham khảo các ngân hàng để lựa chọn”.

Cũng theo Ngân hàng nhà nước chi nhánh thành phố, ngân hàng nhà nước đang soạn thảo dự thảo thông tư mới thay thế Thông tư 28 (Thông tư quy định về bảo lãnh tín dụng) hiện nay. Theo đó, có thể có những thay đổi về điều kiện và phí. Dự kiến, Thông tư mới sẽ ban hành vào đầu tháng 7.

Tạo điều kiện cho công ty bảo hiểm tham gia bảo lãnh dự án BĐS Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM: Ngoài ngân hàng nên cho các công ty bảo hiểm tham gia bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương tai. Công ty bảo hiểm hoàn toàn có thể tham gia nhằm đảm bảo tốt quyền lợi của người tiêu dùng. Lý do, trên thị trường hiện nay có những DN hoạt động bảo hiểm uy tín, có đủ năng lực và điều kiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mà DN không phải ký quỹ, không cần phải có tài sản thế chấp. Luật sư Trương Thị Hòa: Theo tôi, bảo lãnh tín dụng tính theo xác suất giống bảo hiểm. Nghĩa là, trong trường hợp DN không bàn giao nhà đúng quy trình và tiến độ khách hàng mà yêu cầu trả lại tiền thì ngân hàng phải trả. Tuy nhiên thực tế cho thấy, dù dự án có chậm một thời gian ngắn thì khách hàng vẫn chờ và không có yêu cầu trả lại tiền. Đề nghị nên tạo điều kiện cho công ty bảo hiểm vào vì cái này gần như là bảo hiểm. xác suất chỉ một chút nào đó tham gia bảo lãnh dự án BĐS.

Hương Giang

Thị trường bất động sản: “Khoảng lặng” chờ bảo lãnh